Noul Cod al Urbanismului 2026, adoptat prin Legea nr. 169/2026, introduce posibilitatea executării anumitor lucrări în baza unei notificări și stabilește expres situațiile în care unele intervenții pot fi realizate fără autorizație de construire și fără notificare. Totodată, apar reguli noi privind modificarea proiectelor autorizate și procedura de regularizare a unor construcții executate fără autorizație.
Aceste schimbări nu înseamnă însă că aceeași procedură se aplică tuturor proiectelor. Modul în care este încadrată o lucrare depinde de natura intervenției, de amplasamentul imobilului și de reglementările urbanistice aplicabile.
În continuare analizăm principalele modificări aduse de Noul Cod al Urbanismului și explicăm când este necesară autorizația de construire, în ce situații poate fi utilizată notificarea și ce trebuie verificat înainte de începerea lucrărilor.
Cum stabilești dacă ai nevoie de autorizație, notificare sau nicio formalitate?
Una dintre schimbările aduse de noul Cod este diferențierea mai clară a procedurilor care pot fi aplicate unei lucrări.
În practică, înainte de începerea unui proiect trebuie stabilit dacă intervenția:
– necesită autorizație de construire;
– poate fi executată în baza unei notificări;
– se încadrează printre lucrările care pot fi realizate fără autorizație și fără notificare, în condițiile prevăzute de lege.
Încadrarea nu se face doar în funcție de amploarea investiției. Sunt avute în vedere tipul lucrării, elementele asupra cărora se intervine, amplasamentul construcției și regulile urbanistice aplicabile.
Exemplu
Închiderea unui balcon și amenajarea unei mansarde pot părea intervenții comparabile ca amploare. Cu toate acestea, procedura aplicabilă poate fi diferită, deoarece fiecare lucrare este analizată în raport cu prevederile Codului și cu situația concretă a imobilului.
În ce situații rămâne necesară autorizația de construire?
Deși procedura notificării reprezintă una dintre noutățile importante ale Codului, autorizația de construire continuă să fie obligatorie pentru numeroase categorii de lucrări.
Pentru aceste investiții, procedura începe în continuare cu solicitarea certificatului de urbanism. Acesta stabilește cadrul în care poate fi realizat proiectul și indică documentele care trebuie pregătite pentru etapa de autorizare.
În funcție de specificul investiției, pot fi necesare:
– certificatul de urbanism;
– studii de specialitate;
– avize și acorduri;
– documentația tehnică pentru autorizare;
– alte documente prevăzute de legislația aplicabilă.
Parcurgerea acestor etape rămâne obligatorie pentru lucrările care nu pot urma procedura notificării sau nu fac parte din categoria intervențiilor exceptate de la autorizare.
Ce presupune executarea unei lucrări în baza notificării?
Notificarea reprezintă o procedură distinctă de autorizarea clasică și este aplicabilă doar în cazurile prevăzute de noul Cod al Urbanismului.
Simplificarea vizează relația administrativă cu autoritatea competentă, însă nu elimină obligația întocmirii documentației tehnice. Pentru lucrările încadrate în această procedură este necesar un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, elaborat de specialiști.
De asemenea, notificarea nu produce automat dreptul de a începe lucrările. Documentația este analizată de autoritatea competentă, care poate solicita completări sau poate constata că intervenția nu se încadrează în această procedură. În această situație, proiectul va urma procedura de autorizare corespunzătoare.
Ce tipuri de lucrări pot urma procedura notificării?
Notificarea nu este o alternativă generală la autorizația de construire, ci o procedură aplicabilă exclusiv în situațiile prevăzute de Noul Cod al Urbanismului.
Lista intervențiilor este mai amplă decât în reglementarea anterioară și include atât lucrări asupra construcțiilor existente, cât și anumite construcții noi. Totuși, încadrarea unei lucrări nu se face doar prin raportare la denumirea acesteia. Amplasamentul, regimul urbanistic și caracteristicile imobilului pot influența procedura care trebuie urmată.
În condițiile prevăzute de Cod, notificarea poate fi utilizată, printre altele, pentru:
– închiderea unitară a logiilor și balcoanelor din locuințele colective;
– modificarea compartimentărilor interioare care nu afectează structura de rezistență;
– anumite lucrări de renovare, inclusiv intervenții asupra bucătăriilor și băilor;
– reabilitarea energetică a anvelopei clădirii, în cazurile prevăzute de lege;
– înlocuirea acoperișului existent sau reconfigurarea acestuia în limitele stabilite de Cod;
– amenajarea unei mansarde într-un pod existent, atunci când sunt respectate condițiile tehnice și urbanistice;
– anumite construcții auxiliare aferente locuințelor unifamiliale din mediul rural, precum garaje, pergole, terase acoperite, bucătării de vară, chioșcuri sau grupuri sanitare;
– realizarea unor împrejmuiri noi prin înlocuirea celor existente.
Fiecare intervenție trebuie analizată individual. Faptul că o lucrare este menționată în Cod nu înseamnă că notificarea poate fi folosită indiferent de situația concretă a imobilului.
În ce condiții poate fi construită o locuință în baza notificării?
Una dintre prevederile care a atras cel mai mult interes este posibilitatea construirii unei locuințe fără parcurgerea procedurii clasice de autorizare.
Codul permite utilizarea notificării pentru construirea unei singure locuințe unifamiliale amplasate în mediul rural, pe teren intravilan, cu lot și acces propriu, dacă sunt respectate toate condițiile prevăzute de lege.
Locuința poate avea regim de înălțime parter sau demisol și parter, fără subsol, iar suprafața desfășurată nu poate depăși 150 mp. În plus, terenul trebuie să fie situat în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție ale monumentelor istorice, iar proiectul trebuie să respecte regulamentul de urbanism aplicabil.
Prin urmare, limita de 150 mp nu reprezintă singurul criteriu. Îndeplinirea tuturor condițiilor este esențială pentru utilizarea acestei proceduri.
Cum sunt tratate lucrările din zonele protejate?
Noul Cod al Urbanismului nu exclude complet procedura notificării pentru imobilele situate în zone construite protejate sau în zonele de protecție ale monumentelor istorice. În schimb, stabilește reguli suplimentare privind protejarea patrimoniului.
Pentru anumite construcții care nu sunt clasate ca monumente istorice și nu au fost identificate prin documentațiile de urbanism ca având valoare arhitecturală sau istorică, pot fi realizate anumite intervenții prin notificare, cu respectarea condițiilor prevăzute de lege și după obținerea acordurilor necesare.
În această categorie pot intra, în funcție de situația concretă:
– lucrări de întreținere și reparații care nu modifică volumul sau aspectul construcției;
– intervenții asupra finisajelor exterioare, cu păstrarea materialelor, culorilor și texturilor existente;
– reparații sau înlocuiri ale tâmplăriei, fără modificarea dimensiunilor golurilor;
– reparații interioare, înlocuirea pardoselilor și intervenții asupra instalațiilor;
– anumite lucrări la acoperișuri, împrejmuiri sau compartimentări nestructurale.
Regimul aplicabil depinde atât de categoria lucrării, cât și de statutul imobilului. O clădire aflată într-o zonă protejată nu este tratată automat la fel ca un monument istoric clasat.
Ce se întâmplă după depunerea notificării?
Transmiterea notificării către autoritatea competentă nu echivalează cu aprobarea automată a lucrărilor.
Documentația este verificată pentru a se stabili dacă intervenția respectă condițiile prevăzute de Cod. În funcție de rezultat, autoritatea poate solicita completări sau poate aprecia că lucrarea trebuie să urmeze o altă procedură, inclusiv autorizarea clasică.
Din acest motiv, notificarea nu reprezintă o opțiune pe care proprietarul o poate alege liber, ci o procedură aplicabilă numai dacă proiectul îndeplinește cerințele stabilite de legislație.
Cum procedezi dacă proiectul se modifică după emiterea autorizației?
Obținerea autorizației de construire nu înseamnă că proiectul poate fi schimbat în orice moment fără alte formalități. Dacă, pe parcursul execuției, apar modificări care influențează soluția tehnică autorizată, acestea trebuie analizate înainte de punerea lor în aplicare.
În anumite situații, schimbările impun solicitarea unei autorizații de modificare. Dacă noua soluție depășește limitele aprobate prin avizele sau documentația inițială, poate fi necesară reluarea unor etape ale procedurii de autorizare.
Din acest motiv, orice modificare importantă a proiectului ar trebui verificată înainte de executarea lucrărilor și nu după finalizarea acestora.
În ce situații poate fi solicitată autorizația de regularizare?
Noul Cod al Urbanismului introduce un cadru legal dedicat regularizării anumitor construcții executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației emise.
Procedura nu are ca efect legalizarea automată a tuturor lucrărilor realizate fără documente. Regularizarea poate fi solicitată doar pentru categoriile de construcții și în condițiile prevăzute expres de lege.
Printre situațiile avute în vedere se regăsesc anumite locuințe unifamiliale cu suprafață desfășurată de maximum 150 mp, anumite anexe gospodărești și închideri de balcoane care respectă condițiile stabilite de Cod.
În toate cazurile este necesară verificarea conformității urbanistice și tehnice a construcției, precum și îndeplinirea cerințelor prevăzute de legislația aplicabilă.
Ce presupune perioada tranzitorie de un an?
Pe lângă regimul permanent al regularizării, Codul introduce și o perioadă tranzitorie de maximum un an de la intrarea sa în vigoare.
În acest interval, posibilitatea solicitării autorizației de regularizare este extinsă și asupra altor categorii de construcții executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia, în condițiile prevăzute de lege.
Este important de făcut diferența între această perioadă și termenul de prescripție. Perioada de un an nu reprezintă un termen în care orice construcție poate fi legalizată, ci doar un interval în care domeniul de aplicare al regularizării este mai larg decât cel prevăzut în regimul permanent.
Procedura rămâne condiționată de respectarea cerințelor privind conformitatea urbanistică, calitatea construcției și plata taxelor și cotelor majorate prevăzute de lege.
Există și lucrări care pot fi executate fără autorizație și fără notificare?
Da. Noul Cod al Urbanismului stabilește și o categorie de intervenții pentru care nu este necesară nici autorizația de construire și nici notificarea, cu respectarea condițiilor prevăzute de lege.
Din această categorie pot face parte anumite lucrări de întreținere, reparații curente, intervenții asupra finisajelor, înlocuirea pardoselilor sau alte lucrări care nu afectează elementele pentru care legislația impune autorizarea.
Absența formalităților administrative nu înseamnă însă că lucrările pot fi executate fără respectarea normelor tehnice sau urbanistice. Rămân aplicabile cerințele privind calitatea în construcții, protecția mediului, patrimoniul construit și celelalte reglementări incidente.
Cum alegi procedura potrivită pentru proiectul tău?
Noul Cod al Urbanismului introduce mai multe proceduri, însă alegerea acestora nu aparține beneficiarului, ci rezultă din încadrarea juridică și tehnică a lucrării.
Înainte de începerea proiectului este recomandată verificarea:
– tipului intervenției propuse;
– amplasamentului și regimului urbanistic al imobilului;
– existenței unor restricții generate de zone protejate sau alte reglementări speciale;
– documentației și avizelor necesare;
– procedurii aplicabile: autorizație de construire, notificare sau intervenție exceptată de la aceste formalități.
O analiză realizată înainte de întocmirea documentației poate preveni întârzieri, costuri suplimentare și necesitatea reluării procedurilor administrative.
Ai nevoie de clarificări privind aplicarea Noului Cod al Urbanismului?
Fiecare proiect are particularitățile sale, iar procedura corectă se stabilește în funcție de tipul lucrării, caracteristicile construcției și reglementările aplicabile amplasamentului.
Dacă intenționezi să construiești, să modifici o construcție existentă sau ai executat deja lucrări și nu știi ce procedură trebuie urmată, contactează-ne la 0723 095 532. Analizăm situația concretă, îți explicăm care sunt obligațiile legale și te ajutăm să identifici pașii necesari pentru desfășurarea proiectului în conformitate cu prevederile Noului Cod al Urbanismului.